재건축 개발이익환수제 어떻게 시행되나
＊대상지역： 수도권 과밀억제권역（서울·인천·수원·안양·구리·고양·부천·과천·광명·의정부·하남·남양주·성남시·시흥·의 왕·군포）22만여가구 대상．이 제도 시행에 따른 생기는 임대아파트는 4만∼5만가구로 예상．
＊시행시기：도시 및 주거환경정비법 개정안 공포 후 2개월 뒤（5월초 예상）
＊사업단계별 환수방식 및 임대아파트 공급 절차
환수방식（시행 당시 기준）	사업단계	임대아파트 공급 절차
-용적률증가분의 25％사업시행인가 이전） ①추가용적률과 표준건축비로 보상 ②추가용적률 없이 표준건축비·공시지가로 보상 중 조합 선택． 대부분 ①을 선택할 것으로 보임． ※18만여 가구	정비계획수립·정비구역·지정	임대아파트 평형·인수자 결정
	조합설립 추진위원회
	안전진단
	조합설립인가	임대아파트 건설 반영한 사업계획
-용적률 증가분의 10％： 표준건축비·공시지가로 보상 -용적률 인센티브 없어 조합원 부담 커짐． ※4만여 가구	사업시행인가	-용적률 완화 -평형별 임대아파트 수 결정
	관리처분계획인가	-조합원분 분양 -일반분양분과 함께 임대아파트 추첨
	착공
적용 제외（분양승인신청 이후）	일반분양	-
	준공	-표준건축비 지급 -임대아파트 소유권 이전 등기
	입주·청산	입주자 선정
자료：건설교통부

강남권 주요 재건축단지 현황
단지	진행 상황	비고
송파구 잠실시영	-이주및 철거，금주중 착공계 제출 예정 -3월 14일 조합원평형 신청 완료 →24일 조합원 동호수 추첨 후 일반분양 신청 예정 ※4차 동시분양（5월초 예상）	-3월 5일 관리처분 총회 통과 되면 환수제 적용 피할 듯
송파구 잠실주공1	-재건축 결의 무효소송 대법원 계류중 -관리처분안 공람공고중（3월 5일까지） -3월 7일 동호수 추첨→중순께 관리처분인가（구청） →25일께 분양승인 신청 예정※4차동시분양	-소송과 관련한 변수 있으나 보완 결의동의서 92％ 확보해 4차 동시분양하면 환수제 적용 피할 듯
송파구 잠실주공2	-관리처분결의무효확인소송 및 동호수추첨금지 가처분 신청 -사업계획변경승인 이달말 예상，관리처분계획은 지난해 10월 통과 -사업변경승인 나는대로 분양승인 신청 ※3차 혹은 4차 동시분양	-계류중인 소송 결과 등에 따라 사업 지연될 수도
강남구 삼성동 ＡＩＤ차관	-재건축결의 무효판결，동호수추첨금지가처분 등 -소송 제기한 22평형 조합원이 법원 조정 받아들여 재감정평가 진행 -조정안결과 수용하면 관리처분안 변경하고 3월말 일반분양신청※4차 동시분양	-조정안 합의가 관건，합의 못하면 개발이익환수제 적용될 듯
강남구 대치동 도곡2	-3월18일 상가매도청구소송 판결예정 -관리처분ㆍ동호수추첨ㆍ착공 등 절차 완료해 승소하면 곧바로 일반분양신청 ※4차 동시분양	-대법원 판결이 좌우，소송 패소하면 환수제 적용될 듯

<재건축 개발이익환수제 어떻게 시행되나 >

국회 건설교통위원회는 23일 전체회의를 열어 재건축 임대아파트 공급 의무화 등을 골자로 하는 도시 및 주거환경 정비법
개정안을 통과시켜 법사위로 넘겼다.

개정안은 재건축 사업승인 이전 단지에 대해선 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록
하되 헌 소지를 없애기 위해 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향조정해 주도록 하는 내용을 담고 있다.

또 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서 는 용적률 증가분의 10%에
해당하는일반분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하 되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비를
기준으로 임대아파트를 입해 주도록 하는 내용도 포함하고 있다.

건교위는 이 법안의 시행시기를 공포뒤 2개월로 해 오는 4월말 또는 5월초 시행이 가능하도록 했다.

건교위는 또 부동산 중개업소 뿐아니라 부동산 거래당사자도 계약일로부터 30일이내에 실거래가에 의한
계약내용을 .군.구에 의무적으로 통보하도록 하는 내용의 부동산중개 및 거래신고에 관한 법률을 법안심사
소위 안대로 통과시켜 법사위로 회부했다.

<개발이익환수 세부 기준 어떻게 될까, 시행령 개정...예외 대상, 용적률 증가폭 등 관심 >

재건축 개발이익환수제의 세부 기준이 어떻게 짜일지에 재건축조합 등의 관심이 쏠리고 있다. 정부는 환수제
대상 가운데 환수제에서 제외하거나 완화할 구체적인 기준 등을 도시 및 주거환경정비법 시행령에
담을 계획인데 이 기준에 따라 또 한번 재건축 단지별로 희비가 엇갈리기 때문이다.

정부는 법에서 용적률 증가 폭과 세대수가 작은 단지에 대해서는 환수제를 시행하지 않기로 했다.
환수제로 공급할 임대아파트가 적어 효과가 작아서다.

환수제를 피해갈 단지 규모는 재건축 후 가구수가 300가구 미만일 것으로 예상된다. 정비구역 지정, 중소형
평형 의무 비율 등 재건축 관련 대부분 규제가 300가구 이상을 대상으로 해서다.

하지만 300가구 미만 단지가 많은 데다 300가구를 기준으로 할 경우 서울에서 건립 가구수 200가구 이상인
단지에 임대아파트 건립을 의무화한 재개발과의 형평성 문제가 나와 기준이 300가구 밑으로 내려갈 것이란
전망이 많다.

건교부 관계자도 “300가구를 기준으로 하면 구멍이 크지 않겠느냐”고 말했다. 업계에 따르면 재건축을 추진
중인 수도권 260여개 단지 중 300가구 미만이 전체의 20% 정도를 차지한다.

용적률 증가 폭은 특히 기존 용적률이 높은 여의도ㆍ압구정 등 서울지역 고밀도지구의 재건축 사업성을
좌우한다. 이들 지역의 최고 용적률이 230%로 제한될 예정인데 기존 용적률이 대개 200%에 가까워 용적률
증가 폭이 10∼20%인 단지들이 많다.

리모델링을 통한 용적률 증가 폭이 30% 까지여서 환수제도 기존보다 용적률이 30% 이상 늘어나는 단지를
대상으로 하지 않겠느냐는 전망도 있다.

고도제한 등 건축규제로 용적률을 추가로 많이 받지 못하는 단지들의 임대아파트 의무비율은 완화될 예정이다.
서울 은평ㆍ화곡3주구ㆍ개포시영, 광명 철산주공2단지, 의왕 포일주공, 수원 천천주공, 원당 주공2단지 등이
이에 해당한다.

철산주공2단지의 경우 환수제를 적용하면 용적률이 280% 정도까지 올라가야 하는데 고도 제한으로 260% 이내
로 제한된다. 완화 기준은 가능한 추가 용적률에 따라 다를 것으로 보인다.

가구수 증가 없이 1대 1로 재건축을 추진해 관리처분계획인가까지 받은 단지들에 대한 적용 여부 기준도 마련돼
야 한다. 건교부 관계자는 “가구수는 그대로더라도 용적률이 높아지면 그만큼 개발이익을 얻는 것이기 때
문에 환수제의 예외로 할 수 없다”며 “다만 관리처분계획 인가 이후 단지에 대해서는 보완책을 검토하겠다”
고 말했다.

<개발이익환수 통과, 재건축 단지 혼란, 저밀도 등 분양 앞당기기 총력, 환수제 적용단지도 궤도수정 불가피>

재건축 개발이익환수 법안이 23일 국회 건설교통위원회를 통과함에 따라 재건축 시장에 칼바람이 불고 있다.
아직 법사위ㆍ국회 본회의 등의 통과 절차가 남아 있지만 이는 요식 절차에 불과해 제도 시행이 확실시되고
있다. 개발이익환수제는 법은 공포 후 2개월 후 시행돼 5월초께부터 적용될 전망이다.
이에 따라 아직 일반분양을 하지 못한 서울 저밀도지구 등은 적용 시점이 당초 예상(6월)보다 앞당겨지면서
발등에 불이 떨어졌다. 특히 소송이 걸린 단지는 조합원간 합의를 하지 못하면 이 제도를 적용받을 가능성도
커져 사업이 소용돌이에 휩싸일 수도 있다.

◇조합 반발, 시장 냉각= 재건축 추진 단지들은 환수제 시행에 강력히 반발하고 있다. 추가부담금 증가 등으로
사업성이 떨어지기 때문이다.

서울 강남구 개포 주공4단지 장덕환 재건축추진위원장은 “특히 기존 용적률이 낮아 늘어나는 용적률이 많은
단지들은 임대아파트로 내놓아야할 물량이 많아 재건축을 하기 어렵다”고 말했다.

재건축 관련 단체들은 환수제가 국회에서 최종 통과되면 헌법소원을 제기하겠다는 입장이다. 조병선 한국주택
정비사업조합협회회장은 “아직 실현되지 않는 개발이익을 환수하고 국가 등의 일인 임대주택 공급을 민간에
전가하는 것은 사유재산권을 보장하는 헌법에 위배된다”고 말했다.

이런 가운데 재건축 추진 단지들의 가격은 약세를 띨 것으로 예상된다. 중개업소들엔 환수제 적용 여부를
묻는 문의 전화만 걸려올 뿐 매수세가 사라졌고 주인들도 관망 입장이어서 거래는 실종되다시피했다.

조인스랜드컨설팅 백준 사장은 “초고층 재건축 불허, 재건축 단지의 층고제한 폐지 제외 등에 이어 당초 정부
안과 별로 달라지지 않은 환수제 시행이 확실시돼 올들어 규제완화 기대감 등으로 다소 움직였던 재건축
시장이 다시 얼어붙을 것”이라고 말했다. 중개업소 중엔 가격이 올들어 오른 폭만큼 내릴 것으로 보는 곳
도 적지 않다.

◇적용 피하기 위해 일정 앞당기기= 서울 강남권 저밀도 단지들은 개발이익환수제를 피하려면 이 법 시행
전에 분양신청을 해야 하므로 사업 일정 앞당기기에 비상이 걸렸다. 만약 개발이익환수제 적용 대상이 되면 가
구당 2000만∼7000만원 가량의 추가부담이 불가피하기 때문이다.

송파구 잠실 시영 단지는 다음 달 5일 관리처분총회가 관건이지만 개발이익환수제가 걸린 만큼 별 이견없이
통과될 것으로 보고 있다. 구청에 관리처분안 공람공고 및 인가가 필요없어 조합원 동호수추첨 후 곧바로
일반분양 절차를 밟을 예정이다.

잠실 주공 1단지도 관리처분계획 공람공고가 다음 달 5일 끝나는대로 7일 조합원 동호수추첨을 거쳐 25일
전후해 분양승인을 신청한다는 계획이다.

반면 소송이 걸린 채 답보상태인 단지는 앞날을 예측하기 힘들다. 소송문제를 해결하지 못하면 개발이익환수제
가 적용되고, 이 경우 사업이 장기표류할 가능성도 배제할 수 없다.

재건축결의동의서 무효확인소송ㆍ동호수추첨금지 가처분 등 4개의 소송으로 강남구 삼성동 영동 AID차관 단지
는 최근 22평형 조합원들이 법원의 조정명령을 받아들인데 한가닥 희망을 걸고 있다.

지난해 재건축결의 무효판결로 공사가 중단된 강남구 삼성동 해청1아파트 단지는 조합원 서면 동의서를 80%
이상 확보해 결의상 하자를 치유하고, 일반분양을 신청할 계획이나 아직 동의율이 75%에 그친다.

송파구 잠실 주공2단지는 관리처분결의무효확인 소송과 동호수추첨금지가처분이 제기된 상태. 아직 소송
기일이 잡히지 않았거나 결정이 나지 않고 있어 조합과 시공사측은 소송과 무관하게 분양승인 절차를 진행할
계획이나 장담할 수는 없다.

강남구 대치동 도곡2단지는 조합이 상가조합원을 상대로 제기한 매도청구소송에 대한 3월 18일 대법원 판결에
운명이 달려 있다. 현재 관리처분ㆍ동호수추첨ㆍ착공 등 제반 절차는 모두 끝났기 때문에 조합이 승소하면
분양이 가능하지만 그렇지 않을 경우 개발이익환수제 적용이 불가피할 전망이다.

소송이 진행중인 단지들은 일단 늦어도 4월중에 분양승인부터 신청할 전망이나 소송이 계류중인 상태에서
분양승인이 받아들여질 지는 미지수다.

강남구청 관계자는 “기본적으로 재건축 결의가 무효화된 상황에서 분양승인을 받아주긴 어려울 것”이라며
“하지만 소송 내용과 치유 가능성 등에 따라 달라질 수 있어 건 별로 법률 자문을 거쳐 결정할 계획”이라고
말했다.

송파구 가락 한라 등 분양 가구수가 20가구 미만이어서 입주자모집공고를 거치지 않고 임의분양하는
재건축 단지들도 바쁘긴 마찬가지다. 이들 단지들은 분양승인 절차가 필요없어 환수제 시행전에 한 가구라도
매매계약을 체결하면 환수제 대상에서 벗어나지만 관리처분계획안 공람공고 등으로 일정이 빠듯하다.

◇적용 단지는 사업계획 ‘혼란’= 환수제 적용을 받는 단지는 사업추진 단계ㆍ사업성 분석 등에 따라 사업궤도
수정이 불가피해졌다.

관리처분총회 단계인 서울 서초구 반포동 주공2ㆍ3단지들은 환수제 적용에 따른 추가부담금을 반영해
관리처분계획을 다시 세워야할 상황이다. 사업계획승인을 받은 이들 단지는 공정 80% 이상에서 분양하는
후분양제가 적용돼 환수제 시행 전까지 분양승인 신청을 할 수 없어 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로
내놓아야 한다.

최근 관리처분총회를 마친 반포3단지는 환수제 시행으로 전체 건립가구수(3410가구)의 10%가 넘는
400가구(20∼30평형) 정도를 공시지가ㆍ표준건축비에 임대아파트로 공급해야 한다. 시공사인 LG건설 관계자
는 “분양 수입이 줄어들어 관리처분 총회 때 반영하지 않은 예상 외의 추가부담금이 더 들게 돼 총회를
다시 해야하지 않겠느냐”고 말했다.

사업계획승인 신청을 한 광명 하안본1ㆍ2단지,철산주공2ㆍ3단지 등은 환수제 시행 전 인가를 받지 못하면
재건축 용적률ㆍ가구수ㆍ평형 등을 새로 짜야 한다. 철산주공3단지 조합 관계자는 “시행 전 인가를 받기 위해
서둘렀는데 인가받지 못하면 재건축 계획을 원점에서 다시 세워야할 것”이라고 말했다.

가구수 증가 없는 1대1 재건축 계획인 동작구 사당동 상신도 지난해 12월 신청한 사업계획 승인을 시행 전에
받지 못하면 마찬가지다.

사업계획 승인을 받은 단지들 중에서도 사업계획을 바꾸는 경우가 늘 것으로 예상된다. 늘어나는 용적률의
10%에 해당하는 가구를 임대아파트로 내놓다 보면 조합원 몫이 모자랄 수 있다. 늘어나는 용적률의 25%를
임대아파트로 내놓고 추가로 용적률을 받는 게 사업성에 낫다는 판단이 들면 사업계획을 다시 짤 가능성도 크다.

사업시행 인가 전의 단지들은 추가 용적률과 대지지분 감소분에 대한 공시지가 보상을 두고 고민하게 됐다.
개정안은 대지지분 감소분을 공시지가로 보상하는 대신 용적률을 추가로 주지 않는 방안을 추가한 때문이다.

한국주택정비사업조합협회 조병선 회장은 “실제 땅값과 공시지가 차이가 크지 않고 건축비가 비싸지 않은
단지들은 대지지분 감소분을 공시지가로 보상받는 게 사업에 유리할 수 있다”고 말했다.