2012년 하반기 바뀌는 부동산 관련제도

청약을 통해 내집마련을 계획하고 있는 수요자라면 분양시장과 관련된 부동산 제도변경을 꼼꼼히 체크해야 한다. 기본적인 자격요건부터 전매제한 기간이나 거주의무 등 아파트 당첨 이후에도 내 소유권 가치에 상당한 영향을 미치는 중요한 관련 규정이 바뀔 수도 있기 때문이다.

◇대단지 분할 건설?공급 허용 - 7월 27일 시행
‘주택법’ 개정에 따라 앞으로는 1천세대 이상 또는 대지면적 5만㎡ 이상의 대규모 신규분양 단지는 2개 이상의 공구로 분할해 주택을 건설공급할 수 있도록 허용됐다. 다만 공구는 최소 300세대 이상이여야 하며 입주민의 안전을 확보할 수 있도록 공구간에는 6m 이상의 도로나 부설주차장, 녹지, 옹벽 또는 축대 등을 설치해야 한다.대단지 분할 공급이 활성화되면 건설사는 대규모 미분양 등의 위험을 줄일 수 있고 수요자는 (소규모 추진으로 인한) 기다리는 사업장의 청약 및 입주시기가 빨라지는 효과를 기대해 볼 수 있다.

◇수도권 주택 전매제한기간 완화 - 7월 27일 시행
수도권 전매제한 기간이 일반 공공택지 내 전용85㎡이하는 3년에서 1년으로, 그린벨트 해제 공공택지 전용85㎡이하는 시세대비 분양가 수준에 따라 기존 5~10년에서 2~8년으로 단축됐다. 소유권 행사(주택거래)를 제한하는 전매제한 기간 단축은 주택의 활용가치를 높여 집주인에게 호재로 작용하며, 주택거래 활성화에도 적잖은 도움이 된다.

◇하자보수보증금 청구 지급절차 간소화 - 7월 27일 시행
입주자의 재산권 보호를 위해 입주자가 하자보수보증금을 청구 하면 보증서 발급기관은 청구일로부터 30일 이내에 하자보수보증금을 지급하도록 개선됐다. 기존에는 보증금 지급여부를 보증보험사가 별도의 심사를 거쳐 결정하면서, 지급되지 않거나 지연 지급되는 문제가 있었다.하자보수와 관련된 제도 개선은 일부 신규분양 단지에서 문제되고 있는 하자보수 청구 문제해결에 도움이 될 전망이다.

◇보금자리주택 거주의무기간 완화 - 8월 1일 시행
수도권 내 그린벨트를 50% 이상 해제해 조성하는 보금자리주택에 적용되는 거주의무기간(현행 5년)이 주변시세 대비 분양가격 수준에 따라 3단계로 세분화됐다. 분양가격이 주변시세의 70% 미만인 주택은 가수요 차단 등을 위해 현행대로 5년이 유지되지만, 시세의 70%이상~85%미만은 3년, 85%이상 사업장은 1년으로 각각 단축된다. 조정된 거주의무기간은 이미 공급된 사업장에도 분양당시 주변시세 비율에 따라 소급 적용된다.거주의무기간 규제완화는 경기도권 등에서 공급, 주변시세와 분양가격이 큰 차이가 없는 보금자리주택의 청약을 결정하는데 일부 도움이 될 것으로 보인다.

◇보금자리주택 입주 거주의무 예외사항 추가 - 8월 1일 시행
보금자리주택 입주 및 거주의무 적용에 대한 예외사항으로 기존의 근무 등으로 인한 해외체류와 장기근무 군인의 인사발령, 혼인 및 이혼으로 인한 퇴거 외에 입주자의 생업에 지장이 없도록 다음의 예외 사항이 추가됐다.
- 세대원 전원이 근무 생업 등으로 수도권 외 지역으로 이전
- 가정어린이집 설치
- 초,중,고 취학 자녀가 학기 종료되지 않은 경우는 학기 종료 시까지, 거주하던 임차 주택의 임대차계약이 체결되지 않았을 경우 최대 90일까지 입주기간 연장 가능
- 해외체류, 장기근무 군인의 인사발령 등 거주의무 예외인정 기간을 2년 범위내로 한정하고 있으나 1회에 한 1년 연장

◇민영주택 재당첨 제한 폐지 -9월 중 시행예정
재당첨제한이 적용되는 주택(분양가상한제 적용, 10년 또는 5년 공공임대, 토지임대주택 등)에 당첨된 자에게 일정기간(1~5년) 다른 주택의 당첨을 제한하는 ‘민영주택 재당첨 제한’ 제도가 민영주택에 한해 폐지된다. (현재도 민영주택에 청약하는 경우 2013년 3월 31일까지 한시적으로 재당첨 제한 규정 배제 중) 다만, 투기과열지구는 재당첨 제한이 유지되며 국민주택 등의 주택은 투기과열지구외라도 국민주택기금 지원 등 공공성으로 인해 재당첨 제한이 유지된다.재당첨제한 규제 완화(폐지)는 주택 청약기회를 확대하는 것으로 분양시장 활성화에 도움이 되는 제도개선이다.

◇외국인에게 주택 특별공급 - 7월3일~8월13일 입법예고, 9월 중 시행예정
외국인의 투자 촉진을 위해 시행하고 있는 외국인 특별공급제도의 자격 규정이 완화된다. 현재 외국인 특별공급을 받기 위해서는 ‘무주택세대주’ 등 까다로운 요건이 필요하지만 원활한 공급을 위해 ‘세대주’ 요건 등의 자격기준을 시도지사가 별도로 정할 수 있도록 했다.

◇입주자저축 증액 시 청약제한 기간 완화 - 9월 중 시행예정
청약통장의 예치금 증액 시 증액한 주택면적에 대한 청약제한 기간이 기존 1년에서 앞으로는 3개월로 단축된다.(예치금액 감액은 기존처럼 즉시 청약 가능)예치금 증액 청약제한 기간 완화로 인해 앞으로 청약통장 가입자들의 중,대형 면적 청약기회가 더욱 확대될 예정이다.