달라지는 부동산제도

부동산 취득세 영구 인하·종부세는 지방세로 전환
전세보증금 보호 강화·저금리 주택자금 창구 통합


정부는 지난해 ‘금융소비자 보호’와 ‘서민 주거안정’을 내세우며 금융·부동산 관련 대책에 대한 발표를 내놨다. 이 덕분에 각종 관행들이 대폭 수정됨에 따라 신년에도 금융·부동산 부문에서 달라지는 제도가 많다.

2014년 갑오년 청마의 해부터 개인신용등급 체계가 전면 개편된다. 양도세와 생애최초 취득세의 한시적 면제혜택은 2013년 12월까지만 적용된다. 올해부터 달라지는 금융, 부동산 관련 제도를 살펴본다.

<부동산>
◇ 양도세·취득세 한시 면제…연말 일몰
양도세와 취득세 한시적 면제 혜택은 지난해까지만 적용됐다. 이에 따라 양도세 혜택을 받으려면 지난해 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 했다. 취득세도 소유권이전 등기를 완료하거나 잔금납부를 완료해야 했다. 양도세와 관련해 1가구 1주택자의 기존주택을 취득할 경우 시·군·구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아야 혜택을 준다. 감면대상 주택 확인 신청기한은 2014년 3월31일까지다.

◇ 취득세 영구 인하 국회통과…세율 완화
취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 똑같이 2%를 유지한다.

◇ 종합부동산세, 국세서 지방세로 전환
국세인 종합부동산세가 지방세로 전환된다. 정부는 관련 법령을 개정해 2014년도 종합부동산세 납세의무 성립 분부터는 지자체에서 부과ㆍ징수토록 할 예정이다. 종합부동산세를 지방세로 전환하더라도 현재 납세의무자의 세부담과 지자체 세입에는 변화가 없다. 납세의무자 입장에서는 명칭, 과세요건, 납부기간, 선택적 신고납부제도 등 모든 것이 현재와 같다.

◇ 주택청약, 만 19세 이상부터 가능해져
주택 청약 가능 나이가 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 변경된다. 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아져서다. 현재 나이 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 나이도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다. 게다가 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침상 성인 연령기준도 만 19세로 낮아진다.

◇ 세입자, 임대보증금 보호범위 확대
소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법시행령 개정안이 시행될 계획이다. 이에 따라 서울 주택은 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다. 수도권은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환하면 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다.

◇ 전세금 떼이면 대한주택보증서 돌려줘
우리은행에서 전세금 안심대출이 시범적으로 판매될 예정이다. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증한다. 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5∼3.7% 금리가 적용된다. 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가면 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.

◇건설사, ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준 완화
주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사의 ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준이 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양 횟수도 5회까지 할 수 있게 된다. 아울러 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부와 관계없이 선착순 분양할 수 있다. 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환하면 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출도 받을 수 있다.

◇低利 주택구입 지원자금 하나로 통합
현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있다. 정부는 내년부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 2014년 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초는 7000만원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다. 통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

◇‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지
하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. 이 제도는 당초 매입대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했었다.

◇리모델링 수직증축 가능해진다
공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과함에 따라 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.