2011년 주택시장을 좌우할 핵심변수들!

새해 주택시장은 정책과 수급, 보금자리가 핵심 변수가 될 것으로 보인다. 총부채상환비율(DTI) 규제 지속 여부와 금리 동향, 3년째 계속되고 있는 신규 공급물량 감소에 따른 수급불안 등이 분양시장은 물론 전체 주택시장의 판도를 결정할 것이란 전망이다.

업계에 따르면 올해 주택시장과 관련해서 가장 관심을 끌고 있는 것은 DTI와 금리, 민간택지 분양가 상한제 폐지 등이다.

DTI는 지난해 8ㆍ29대책에 따라 투기지역 이외의 곳에서 무주택자 또는 1가구 1주택자(기존 주택 처분 조건)가 주택을 매입할 경우 올 3월말까지 금융기관이 자율적으로 결정하도록 한시적으로 완화돼 있지만 원칙적으로는 묶여 있다.업계의 요구는 완화된 DTI 규제를 연장하는 것이 아니라 아예 폐지하자는 것이다. DTI 규제를 없앨 경우 일시적 가계대출 증가 등 부작용이 있을 지도 모르지만 주택시장 정상화에 효과가 있다면 오히려 주택 거래 활성화로 대출 원리금 상환 등 금융기관의 건전성도 향상될 수 있다는 주장이다.

지난해 0.5%포인트 오른 기준금리 조정도 관심사다. 올해 또 다시 올릴 경우 구매력을 위축시켜 주택시장에도 영향을 미칠 것이기 때문이다.부동산1번지 연구소장은 “수급 문제 등은 이미 드러난 재료이기 때문에 시장에 미치는 영향은 상대적으로 미미할 것”이라며 “하지만 금리는 예측할 수 없는 상황인 만큼 올해 주택시장 움직임에 핵심 변수가 될 것”이라고 전망했다.이어 “변동 폭이 0.5% 수준 이하에서 움직인다면 별 문제가 없겠지만 이를 넘어서면 시장이 감당하기 어려울 수도 있다”고 예측했다.

건설업계가 꾸준히 요구해 온 민간택지 분양가 상한제가 폐지는 시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 내다보고 있다.닥터아파트 리서치연구소장은 “상한제가 폐지될 경우 미분양 아파트 해소에도 도움이 되고 궁극적으로 분양시장이나 주택시장 전반에 도움이 될 것”이라고 말했다.

수급불균형 문제는 심리적인 부분에서 영향을 미칠 것으로 보인다. 주택공급은 2000년대 초반만 하더라도 매년 50만~60만가구가 공급됐지만 2008년부터는 40만구 아래로 급감하면서 수급 불안으로 인한 집값 상승 우려가 제기되고 있는 상황이다.

부동산114 리서치센터는 “전세가격이 계속해서 오르고 공급물량 마저 줄어든다면 수요자 입장에서는 주택구입에 대한 심리적 부담을 가질 수 있다”며 “수급불안이 매수세를 어느 정도 유인할 수 있을 것”이라고 전망했다.

정부가 의욕적으로 나서고 있는 보금자리주택은 오히려 부담이 될 전망이다. 닥터아파트 리서치연구소장은 “정부가 보금자리주택 물량을 조정한다고 해도 민간주택시장에는 영향을 미칠 수밖에 없다”며 “중소형 보금자리 물량을 늘리고 분양가도 낮추기로 한 것은 악재로 작용할 수 있다”고 말했다.

이밖에 실물경기와 주택 구매심리가 어느 정도 회복되느냐 하는 점 등도 주택시장의 판도에 영향을 미칠 것으로 보인다.