모기지론 [mortgage loan]

요약
부동산을 담보로 주택저당증권(MBS:Mortgage Backed Securities)을 발행, 장기주택자금을 대출해주는제도.

본문
주택자금 수요자가 은행을 비롯한 금융기관에서 장기저리자금을 빌리면 은행은 주택을 담보로 주택저당증권을 발행하여 이를 중개기관에 팔아 대출자금을 회수하는 제도이다. 중개기관은 주택저당증권을 다시 투자자에게 판매하고 그 대금을 금융기관에 지급하게 된다.
일반 대출이 만기가 될 때까지 자금이 묶이는 것과는 달리 은행은 대출할 때 취득한 저당권을 담보로 하는 증권을 발행·유통시켜 또 다른 대출자금을 마련할 수 있는 특징이 있다. 보통 주택구입자금대출과 주택담보대출 두 종류가 있는데, 대출한도에 제한이 없으며, 대출기간은 최장 30년이다.



1. 부양가족의 유무가 모기지론의 대출요건에 해당되는지?
부양가족 유무가 한국주택금융공사 모기지론 이용을 위한 대출요건은 아니므로 부양가족이 없어도 이용이
가능하다.


2. 대출조건의 일부인 소득수준은 어떻게 산정하는지?
모기지론 대출취급기준의 하나인 월 소득은 대출신청자가 제시하는 세금공제 전 연간소득을 12개월로  나누어
평가할 예정이다.
맞벌이 부부의 경우 배우자의 소득을 합산할 수 있으나, 소득뿐만 아니라 부채도 합산하게 되며 배우자는 연대보증을 해야 한다.
소득증빙이 어려운 자영업자 등은 소득세 납부액 등으로 간주소득을 매길 수 있다.
또 소득이 불규칙하거나 증빙이 어려운 사람도 국민연금 납부액등을 이용해 소득을 환산하는 게 가능하다.
입증할 수 있는 소득이 적을수록 대출한도는 대폭 줄어든다.


3. 중도상환 가능 여부는?
중도상환은 가능하나 대출일로부터 5년을 경과하지 않은 중도 상환액에 대해서는 중도상환수수료(약 1%~2%)를 부여할 계획이다.
모기지론으로 집을 사서 대출금을 상환하는 도중에 그 집을 팔고 다른 집을 사게 된 경우에도 기존 모기지론을 상환하여 신규 모기지론을 이용할 수 있으나 이 경우에도 5년 이내에 상환하게 되면 중도상환수수료를 부담해야 한다.
단, 모기지론을 받고 있는 사람이 주택을 팔고 다른 주택을 구입하면서 모기지론을 다시 이용하는 경우에는, 종전 주택의 모기지론을 매수자에게 승계시킬 수 있다.
이처럼 모기지론을 갈아탄 경우는 중도상환으로 간주하지 않는다.


4. 기존 주택담보대출의 모기지론으로의 전환가능 여부는?
한국주택금융공사의 모기지론의 경우, 완공된 주택에 저당권을 설정하면서 대출을 실행하게 되므로 신규 주택구입자 뿐만 아니라, 기존의 주택담보대출자도 공사가 제시하는 대출기준에 적합하기만 하면 모기지론으로 전환하는 방법으로 모기지론의 이용이 가능하다.


5. 중도금의 경우에도 모기지론을 이용할 수 있는지?
한국주택금융공사의 모기지론은 완성된 주택에 저당권을 설정하면서 대출을 실행하게 되므로 아파트를 신규로 분양받아 중도금을 납부하는 경우에는 원칙적으로 이용이 불가능하지만, 향후 주택이 완공되어 저당권 등기가 가능한 시점에 공사 모기지론으로 종전의 중도금 대출을 상환하는 방식으로 모기지론을 이용할 수 있다.


6. 모기지론을 받으면 반드시 해당 주택에 입주해서 살아야 하는지?
차주가 입주하지 않고 임차를 주는 경우에도 모기지론 이용이 가능하나 공사의 모기지론은 대출시 주택에 저당권을 설정하여 채권을 보전하는 관계로 동 저당권보다 우선 보호되는 권리(ex 전세보증금등)가 존재하는 경우 이를 고려하여 대출가능금액을 계산하게 되므로 실제 대출가능금액은 주택과 관련한 제반 권리관계등에 따라 달라질 수 있음을 고려해야 한다.
예) 담보로 제공하는 주택의 가격이 2억원이며, 저당권보다 우선하는 전세보증금으로 1억원이 있는 경우;
최대대출한도= 1.4억 = 2억 * 0.7 (LTV 70% 적용)
대출가능금액 <= 4천만원
= 1.4억원 - 1억원 (최대대출한도-저당권보다 우선하는 전세보증금)


7. 모기지론 대출금리 및 매월 상환액은?
현재 예상으로는 20년 고정금리대출이 7%내외(소득공제 효과 감안시 수요자의 실질 금리부담은 6%내외)수준에서 결정될 수 있을 것으로 예상된다.
모기지론 대출금 상환방식으로는 매월 동일한 원금과 이자가 상환되는 원리금 균등분할방식이다.


8. 모기지론 대출금리가 시중금리의 변화에 영향을 받는지?
한국주택금융공사 모기지론의 대출금리는 고정금리이므로 대출을 받은 후에는 시중금리의 변동여부에 관계없이 고정되므로 시중금리에 영향을 받지 않는다.
단, 대출금리가 대출받는 시기의 시중금리에 영향을 받아 결정되므로 대출신청시기별로는 금리수준이 다를 수 있다.


9. 모기지론 이자상환액 소득공제 요건은?
- 1가구 1주택(전용면적 25.7평 이하 국민주택 규모)
- 15년 이상의 장기대출에 대한 이자납부액
- 소득공제한도 : 1000만원
- 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내 대출취급


10. 모기지론을 이용할 수 있는 주택의 종류는?
아파트, 연립주택, 단독주택, 다세대주택도 이용할 수 있으나, 본인 또는 배우자 명의 주택만 가능하다.
상가, 오피스텔은 제외된다.
다가구주택의 경우도 다수의 가구에게 임차되는 주택이므로 이들에 대한 임차보증금을 감안하면 담보가치가 나오지 않을 것으로 여겨져 모기지론 이용이 어려울 것으로 판단된다.


11. 모기지론의 집값 대비 대출비율은(LTV)?
아파트의 경우 최대비율을 적용하여 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있으나 그외의 주택은 아파트보다 낮은 대출비율을 적용받게 된다.
대출한도가 집값의 70%라 함은 개인의 소득등을 감안할 때 최우량 고객이 받을 수 있는 최대대출한도를 의미


12. 대지를 구입하여 집을 짓는 경우에 모기지론 이용이 가능한지?
주택을 신축하는 경우에는 건물이 완성되지 아니하여 저당권을 설정할 수 없으므로 모기지론 이용이 불가능하며 건물 준공시점에 모기지론 이용이 가능하다.
따라서 이 경우에는 일반주택자금대출을 받았다가 저당권 등기가 가능한 시점에 한국주택금융공사의 모기지론을 받아 종전의 대출자금을 상환하는 방식으로 모기지론을 이용할 수 있다.


13. 일시적으로 1가구 2주택이 되는 경우 모기지론 이용이 가능한지?
집을 넓혀 나가거나 이사를 가는 경우 등 일정기간내에 기존 주택을 매각(예:6개월)하여 최종적으로 1가구 1주택을 유지하시는 경우 공사의 장기저리 모기지론을 받을 수 있다.


14. 주택의 소재지 및 집크기에 따라 모기지론 이용에 제한이 있는지?
주택의 소재지는 상관이 없지만 집값과 관련해서는 공사가 서민, 중산층 주택실수요자를 집중 지원토록 하기 위해 집값이 6억원을 초과하는 고가주택은 대상에서 제외된다.
집크기와 관련해서는 제한을 두고 있지 않으나, 운용과정에서 서민층이 주로 구입하는 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)를 우선적으로 지원할 계획이다.


15. 공사 모기지론으로 구입한 주택은 상속에 아무런 문제가 없는지?
매매나 증여 등 소유권자로서의 권리행사에 일체의 제약을 받지 않으며 상속의 경우에도 이와 동일하게 아무런 문제가 발생하지 않는다.


16. 모기지론 이용도중 연체를 하는 경우 어떻게 되는지?
연체가 발생하면 일정한 기간내에 연체를 정리해야 하고, 계속하여 연체가 정리되지 않는 경우에는 경매(저당권 실행)를 통하여 공사의 대출금을 회수하게 된다.
모기지론 이용자의 연체발생을 최소화하기 위해 대출자의 매월 원리금 상환액 규모를 월소득의 1/3 이내로 제한하여 대출규모를 결정할 예정이다.