부동산 가격 상승세가 요즘 주춤해졌다. 그래도 이사하는 사람은 꾸준히 생긴다. 이사철이 따로 없다는 말이 나올 정도로 집을 사고 팔거나 이사하는 사람들을 위해 부동산 양도소득세 절세(節稅)방법을 알아본다.
 
■비과세 적용 규정부터: 정부는 주택시장을 안정시키기 위해 작년 10월부터 비과세 요건을 강화했다. 골자를 보면 종전에는 1가구1주택자의 경우 거주 여부와 상관없이 주택보유기간이 3년 이상이면 비과세 대상이었다. 하지만 지금은 서울·과천과 5대신도시 일부 지역에 있는 주택에 대해서는 작년 10월1일부터 집을 팔았을 경우 3년 이상 보유하는 기간 중 1년 이상 거주했을 경우에만 비과세 대상이 된다.
단, 작년 10월1일 현재 2년 넘게 보유한 경우 작년 10월1일부터 1년이내 집을 팔면 종전 규정이 적용된다, 즉, 집을 팔 당시 3년 이상 보유요건만 갖추면 거주 여부에 관계없이 비과세되는 것이다. 따라서 서울·과천과 5대 신도시 지역에 있는 주택의 소유자로서 1년 이상 거주하지 않은 주택을 팔고자 한다면 올 9월30일 이전에 파는 것이 좋다.

■공부(公簿)정리는 필수: 아파트 한 채와 상가 건물을 갖고 있는 L씨는 최근 아파트를 팔고 단독주택으로 이사했다. 1가구1주택에 해당된다고 생각돼 당연히 양도세를 신고하지 않았다.
그런데 몇 달 뒤 세무서에서 양도세 2천만원을 내라는 고지서가 나와 사정을 알아봤더니 “상가 건물 중 일부가 주택으로 돼있어서 1가구 2주택 소유자에 해당된다”는 답변을 들었다. L씨는 “상가 건물은 점포로 임대하고 있어 주택이 아니지 않느냐”고 항변했지만 증빙서류를 갖추지 않은 탓에 불이익을 당할 수밖에 없었다. 상가를 주거용으로 사용하느냐 점포로 사용하느냐는 ‘사실상의 용도’에 따라 판단한다.
그러나 세무서가 사실상 주택으로 사용하는지 점포로 사용하는지 일일이 확인할 수 없으므로 공부상의 용도에 의해 과세여부를 결정한다. 문제는 통상 집이나 건물을 판 뒤 5개월 정도 지나야 양도세 고지서가 발부되기 때문에 미리 이같은 서류를 준비해두지 않으면 낭패를 보기 쉽다는 점이다.
따라서 L씨의 경우처럼 아파트를 팔 계획이라면 미리 일부 주택으로 돼있는 상가 건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해둬야만 나중에 사실을 입증하기 위한 증빙서류를 갖추느라 허둥대지 않는다.

 ■기준시가는 고시 전에 팔아라: 토지와 건물을 팔아 양도세가 과세되는 경우 특수한 경우를 제외하고는 기준시가로 세금을 낸다. 그런데 지금까지의 고시내용을 보면 대체로 기준시가는 매년 오르는 양상을 띠고 있다. 때문에 기준시가 고시일을 전후해 부동산 매매를 할 경우, 고시전에 양도하면 세금을 조금이라도 줄일수 있다. 기준시가 고시일과 적용시기는 토지와 건물이 다르다.
토지의 개별공시지가는 매년 6월말 고시되며 고시일 이후 양도분부터, 일반 건물은 매년 12월말 고시되며 이듬해 1월1일 이후 양도분부터 적용된다. 그러나 아파트는 조금 다르다. 통상 매년 7월1일에 고시되곤 했는데 작년의 경우 투기바람이 불면서 4월과 9월 두 차례나 고시됐다. 올해는 큰 투기 바람이 없는 한 평소대로 7월고시가 예상된다.

■세금부담 최대한 줄이자: 부동산을 팔 때 보유기간이 1년 이상이냐, 1년 미만이냐에 따라 양도세 부담이 크게 달라진다. 1년 이상이면 9~36%의 세율이 적용되기 때문이다.
또 어차피 양도세를 낼 것이라면 예정신고를 하면 좋다. 납부할 세금의 10%가 공제되는 혜택이 있기 때문이다. 예정신고는 부동산을 판 날이 속한 달의 말일부터 두달 이내에 하면된다. 양도세가 1천만원이 넘을 때에는 분납 할수도 있다.