강남, 송파 ‘악재 이미 반영’ 예상 밖 차분
일단 매수세 줄어, 단기 거래 위축 불가피

서울시 강남구, 송파구, 강동구와 경기도 성남시 분당구 전역이 26일부터 시행될 주택거래신고제 지역으로 지정됨에 따라 이 지역 내 향후 시장 변화에 관심이 모아지고 있다. 현장에선 “이미 오래 전부터 지정이 예정돼왔기 때문에 큰 혼란은 없을 것”이라고 말하고 있지만 실수요자의 세금 부담이 커진 만큼 이에 따른 거래 위축이 불가피할 것이란 게 전문가들의 분석이다.

◇ 주택거래신고제 시행되면 취등록세 2~3배 증가해

주택거래신고제가 시행됨에 따라 우선 취,등록세가 큰 폭으로 뛴다. 그간 취,등록세는 계약 당시 지방세 과세표준액을 기준으로 다소 높게 검인계약서를 작성해 취, 등록세를 낮추는 게 관행이었다. 그러나 주택거래신고제로 지정된 곳은 세금 부과의 기준이 실제 거래가액으로 바뀌어, 2 ~ 3배 가량이 늘어날 전망이다.

실례로 현재 매매가격이 6억 4,000만 원 선인 강남구 대치동 은마아파트 31평형의 경우 거래신고제 지정 전에 매입할 경우 대략 1,500만 ~ 1,600만 원의 취, 등록세를 납부했다. 하지만 거래신고제가 실시됨에 따라 향후 주택 구입시 내야 할 취, 등록세는 최고 3,700만 원 정도로 2배 가량 늘어나게 된다.

강남, 송파구에 비해 지방세 과세표준액이 낮았던 강동구, 분당신도시는 취, 등록세 부담이 더욱 커질 전망이다.

재건축 추진 중으로 조합설립인가를 받아 이번 거래신고제에 포함된 강동구 고덕주공 1단지 13평형은 종전의 거래관행에 따라 취, 등록세를 낼 경우 대략 900만 ~ 1,000만 원 선만 납부하면 됐다. 하지만 앞으로 실제 거래가격에 맞춰 취, 등록세를 납부할 경우엔 최고 1,500만 원이 오른 2,600만 원 이상의 금액을 내야 한다.

◇ 저가매물 소진된 강남, 송파. 신고제 영향 적을 듯

강남구와 송파구 일대 아파트 시장은 오래 전부터 주택거래신고제 시행이 예고된 상태여서 지정에 따른 충격은 덜하다는 게 현장의 이야기다. 이들 지역은 이미 주택신고제 시행이 예고됐던 지난 2 ~ 3월에 계약하려는 수요가 늘면서 대부분의 급매물이 모두 소진된 상태. 오히려 이 기간동안 은마 34평형은 10.29 이전 시세인 8억 원을 넘어서 8억 2,000만 원에 거래되는 등 6,000만 ~ 7,000만 원까지 매매가가 뛸 정도였다.

현지 중개업소 관계자는 “매물자체가 거의 없어, 늘어난 취, 등록세에 따라 매도호가가 떨어질 가능성은 없다”며 “다만 매입비용 증가로 매수자들이 선뜻 나서지 않을 것으로 예측돼 전반적인 거래 위축은 2 ~ 3달 정도는 이어질 것”이라고 전망했다.

재건축이 추진 중인 개포동 일대 주공아파트 주변 분위기도 마찬가지다. 조합설립인가를 받아 1회에 한해 거래가 가능한 개포주공1단지는 취, 등록세액 증가에 따라 실질적인 매입비용이 늘었지만, 그렇다고 호가가 떨어지지는 않을 것이란 게 현장의 분위기다.

현지 부동산뱅크 개포점 우인현 대표는 “신고제 실시 이전 매입해 매입비용을 줄이려는 투자수요가 많았지만, 매물이 거의 없어 주택거래 신고제의 영향을 찾아보기 어렵다”고 현장 상황을 설명했다.



<거래신고제 대상이 된 개포주공1단지는 기존에 비해 취등록세가 2.5배를 넘게될 전망이다>


송파구도 매물난이 여전해 주택거래신고제의 영향은 덜 하다는 게 현지 분위기다. 최근 한 달 동안 34, 35, 36평형 전평형에 걸쳐 7,000만 ~ 8,000만 원 가량 오른 잠실5단지는 거래 신고제 실시에 상관없이 비교적 차분한 분위기다. 반면 재건축 초기 단계인 신천동 장미, 진주 등은 이번 조치에 따라 찾는 사람이 줄어들 것으로 보여 일부 매매가 약보합세도 점쳐지는 상태다.

◇ 강동, 분당 거래 위축, 매매가 약보합세 예측

강남, 송파구와는 달리 강동구와 분당신도시는 신고제 지정에 따른 파장이 크다는 게 현장의 이야기다. 고덕주공 1단지 실로암공인 관계자는 “주택거래신고제 시행에 따라 현재보다 1,500만 ~ 2,000만 원 가량 늘어나는 취등록세가 수요자들에게 부담으로 작용할 것”이라며 “조합설립인가를 받았지만 사업승인까지 기간이 많이 남아 거래가 위축될 가능성이 높다”라고 예측했다.

반면 고덕주공 2단지 등 조합설립인가를 받지 않은 단지는 ‘신고제’ 예외 단지로 분류돼, 일부에선 반사이익까지 얻을 수 있다는 전망을 내놓고 있다. 이 단지들은 전용면적이 18평 이하라 신고제 대상이 아니기 때문. 이에 따라 재건축 투자수요가 모일 것으로 현지에서는 기대하고 있다.



<강동구 집값 상승을 주도했던 고덕주공2단지는 이번 신고제 대상에서 제외됐다>


특히 단지별 지정이 예상되면서 신고제를 피해갈 것으로 예측됐던 강동구 일대 기존 아파트단지들은 이번 조치에 따라 거래 위축이 불가피하다는 게 중론이다.

강동구 길동 인근 중개업소 관계자는 “강동구 집값은 강동시영, 고덕주공, 둔촌주공 등 재건축 대상 저층 아파트가 다 올려 놓았다”며 “투기의 주범인 고덕주공단지는 신고제를 피해갔는데 투기와 무관한 단지를 같은 강동구란 이유로 신고제를 적용한다는 것은 형평성에 크게 어긋난다”며 불만을 토로했다.

분당신도시 주택시장 역시 주택거래신고제 실시를 받아들이기 어렵다는 목소리가 크다.

시범단지 삼화공인 관계자는 “강남, 송파 등은 3월 이후 거래가 활발해지면서 6,000만 ~ 1억 원까지 매매가가 올랐지만 분당은 같은 기간 일부 대형평형 아파트에 따라 1,000만 원 정도 소폭 상승하는데 그쳤다”라며 “이번 신고제 실시로 인해 분당지역 아파트값은 하락세로 돌아설 가능성이 크다”고 말했다.

◇ 신고제 피해간 서초, 과천, 반사이익 누릴까?

지정요건에 미달돼 주택거래신고제 실시지역에서 제외된 서초구와 경기도 과천시 주택시장은 신고제 반사이익을 얻을 수 있을 것으로 기대되고 있다. 잠원동의 한 중개업소 관계자는 “재건축이 논의되고 있는 잠원동, 서초동 일대 중층단지가 최대 수혜자”라며 “그간 강남, 송파에 집중된 투자수요가 서초구로 이동할 가능성이 적지 않다”라고 전망했다.



<거래신고제 지정이 되지 않은 서초구에 시장의 관심이 집중될 것으로 예견된다>


3, 11단지를 제외한 나머지 단지 모두 조합설립인가를 받지 못한 과천시 재건축 추진단지들도 환영하는 분위기다. 과천지역은 최근 몇 개월 동안 매매가가 거의 오르지 않아 서서히 투자수요가 모여들고 있다는 게 전문가들의 분석. 이번 주택거래신고 지역으로 지정되지 않음에 따라 매매가 상승세가 재현될 가능성이 조심스레 타진되고 있다.

◇ 조합설립인가 이전 단지 수요 몰릴 가능성 제기돼

반면 아직 조합설립인가가 나지않고 전용면적이 18평 이하인 재건축 단지는 주택거래신고 대상에서 제외돼 틈새투자처로 인기를 끌 전망이다. 강남구 개포주공 2, 3단지와 강동구 고덕주공2단지가 ‘신고제 반사이익’을 받을 대표적인 케이스. 주택거래신고제 실시지역에 제외될 것이 확정되자 이들 단지에 대한 매수문의가 서서히 늘고 있다는 게 현지 중개업자들의 전언이다.

세대수가 적어 재건축 승인이 가장 빠를 것으로 기대되는 개포주공3단지 공인 관계자는 “올 여름 시점으로 예상되는 조합설립인가 때까지 강보합세가 이어질 것”이라고 전망했다. 특히 조합설립인가가 나지 않은 고덕주공 2단지 등 재건축 대상 아파트는 여건이 비슷한 둔촌주공단지가 신고제로 묶임에 따라 반사이익이 더 커질 전망이다.

또 철거가 됐거나 철거 직전인 재건축 지분도 인기를 끌 전망. 멸실 된 아파트는 건물로 간주되지 않아 주택거래신고제 대상이 되지 않기 때문이다. 물론 이들 멸실된 재건축지분은 입주 후 분양가에 따라 취,등록세를 내야하지만 초기 투자비를 줄일 수 있는 장점이 있어 투자수요가 관심을 가질 것으로 점쳐진다.

잠실4단지 인근 중개업소 관계자는 “건물 멸실 신고가 이미 된 4단지와 철거가 끝나 곧 멸실 신고 예정인 3단지의 경우 주택거래신고 대상에서 빠져, 수요가 몰릴 가능성이 있다”라고 전망했다