< 올해 주택세금 이렇게 바뀐다 >

올해 주택시장의 최대 변수는 세금이다. 주택 관련 세제가 한꺼번에 바뀌어 전문가들조차 헷갈릴 정도다.

세금체계 개편의 주요 내용은 보유자의 세부담 증가가 목적이다. 즉, 집을 많이 소유할 수록 많은 세금을 내도록 바뀌는 것이다. 이를 위해 종합부동산세와 3주택 이상 중과세 제도가 시행된다.

과세 체계도 확 바뀐다. 세금을 매기는 기준이 시가보다 훨씬 낮은 행자부 시가표준액에서 실거래가 또는 국세청 기준시가로 대체된다. 세금이 대폭 오를 수 밖에 없는 구조로 변화하는 것이다.

내집 장만을 앞두거나 집을 팔려는 사람들은 눈여겨 봐야 손해를 줄일 수 있다.

◇집을 팔 때〓다른 사람에게 판 집의 가격은 실거래가나 국세청 기준시가 가운데 선택해 신고할 수 있다. 따라서 매입가격과 매도가격 사이 차액이 적은 쪽을 택하면 양도세를 줄일 수 있다.

현행 투기지역에선 실거래를 기준으로 세금이 부과되지만 하반기, 늦어도 내년부터는 모든 지역으로 실거래가 신고가 확대될 전망이다.

3주택 이상 다주택 보유자의 경우 세금이 큰 폭으로 늘어난다.

지난 1일부터 서울과 광역시, 경기도에서 3주택 이상 보유한 사람들은 세율과 관계없이 차익의 60%를 양도세로 내도록 규제되고 있어서다. 3년 보유 비과세나 보유 기간에 따른 세율(9∼50%)과 관계 없이 중과세되는 것이다.

이때 3주택에는 재개발ㆍ재건축 지역 밖 전용 18.1평 이하 아파트 및 연립ㆍ다세대주택, 건평 18평 이하 소형 단독주택 등은 제외된다. 또 광역시의 군 지역과 경기도의 읍ㆍ면 지역, 나머지 도에서는 국세청 기준시가로 3억원을 넘는 집만 3주택 판정때 포함된다.

◇집을 살 때〓집을 살 때 내는 세금인 취득세ㆍ등록세 역시 집값과 세율이 동시에 바뀌어 주의해야 한다.

부가세 포함, 현행 3.6%인 등록세는 이번주 중 2.4%로 낮아질 전망이다. 특히 개인간 주택 거래 때에는 1.8%로 줄어든다. 이에 따라 분양권을 사거나 서울 강남구나 과천시와 같은 주택거래신고지역에서 집을 사면 세부담이 최고 수천만원 가량 줄어들게 된다.

세금의 부과기준이 되는 가격(분양가 또는 실거래가)은 그대로 유지되지만 세율이 낮아지기 때문이다.

그러나 나머지 지역에서 집을 살 때에는 세부담이 증가한다. 세율은 줄어들지만 세금을 매기는 기준이 시가의 30∼50%수준인 행자부 과세시가표준액에서 시가의 70∼90%를 반영하고 있는 국세청 기준시가로 바뀌기 때문이다.

더욱이 취ㆍ등록세 부담은 앞으로 더욱 오를 수 밖에 없다. 올해 안에 실거래가 신고제도가 도입되면 모든 지역의 과표가 실거래가로 오르기 때문에 내집마련을 앞둔 사람은 주의해야 한다.

◇집을 갖고 있을 때〓가장 많이 바뀌는 부분이다. 주택 소유자가 내는 세금인 재산세와 종합토지세가 합쳐져 재산세 하나로 통합된다.

세율은 0.15∼0.5%로 지금(0.3~7%)보다 낮아지지만 건물면적 대신 가격에 따라 부과돼 집값이 비싼 지역일수록 세금은 오르게 된다.

또 9억원 이상 되는 주택을 보유한 사람은 재산세외에 추가로 종합부동산세가 부과된다.

이때 아파트와 대형연립(전용 165㎡ 이상)의 가격은 국세청 기준시가로 정한다. 나머지 중소형(전용 165㎡ 미만) 연립과 다세대ㆍ다가구ㆍ단독주택은 건설교통부가 오는 4월 공시하는 가격(주택 공시가격)을 기준으로 책정된다.

재산세와 종부세를 합해 부르는 '보유세'는 오는 6월 1일 등기부등본상 소유자를 대상으로 12월 1일 부과된다. 세율은 9억원 이상 초과 액에 대해 1∼3%이다.

다만, 정부 방침으로 올해 세금이 지난해 낸 세금의 150%을 넘지 않도록 조절된다.